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曲子高房价背后的公开秘密

来源: 2018年11月24日

曲子:高房价背后的公开“秘密”

核心提示:作者在文中揭露了高房价背后的公开“秘密”,称高房价和超低成本征地的最大利益获得者是地方政府和开发商,同时,银行也是此轮房地产泡沫的受益者。

中国的住房价格究竟高到什么程度?首先,我们应该明确和确定衡量标准是什么。

按照国际公认的衡量标准是房价收入比。也即房屋总价格与家庭年收入之比。这个国际通用的指标认为,房价收入比在倍是合理的。超过这个区间即存在泡沫。国际上也普遍认为,发达国家超过这个比值即被认定出现泡沫。比如,2007年引美国发次级债危机并最终引爆全球金融危机的根源美国房价,当时的房价收入比也仅不到7倍。通行观点也认为,新兴市场国家的房价收入比合理区间可以在倍。

上海市,有学者做过这样计算:2011年上海市城镇居民人均消费支出为25102元,人均储蓄11128元,商品房销售均价为23591元,则一套100平米住房需要储蓄212年、两个有收入家庭成员每个成员需储蓄40年,并且不能购买墓地,需要2.65代人。这种计算有些夸张,但反映出房价畸高的现象。

高房价背后的公开“秘密”至少有以下几个:

其一,根据国家信息中心宏观政策课题组最新的研究报告显示,1元房价中,有0.40元是地产商的利润,0.40元是地方政府的土地出让金和各种税收,0.20元为材料和民工工资。这显示了高房价和超低成本征地的最大利益获得者是地方政府和开发商。

其二,地方政府大量囤积土地另外一个“好处”和用处就是,融资机制和融资抵押物。换句话说,就是地方政府囤积土地的动机、利益驱动变成,囤积土地已经成为地方政府的资金融资平台。

土地已不仅是地方政府的“第二财政”问题了,也已经成为地方政府的土地金融了。也就是说,现行的城市土地用地、征地制度形成了地方经济的两大特征:一是,土地财政;二是,土地金融。相关数据表明,东部城市建设资金的构成,土地出让收入约占30%,土地抵押融资约占60%;中西部城市建设资金,土地出让收入约占20%,土地抵押融资约占70%。

地方政府债务已被普遍认为是中国经济的风险源头之一。2010年审计局的数据显示地方债为10.4万亿,银监会的数据为14万亿。而这个问题更引发IMF的关注,他们的关注点有两个:一是,可持续性;二是,即便被展期,但债务终究是要偿还的。所以,IMF并不会取消对中国银行业风险和不良贷款的关注。

其三,地方政府融资平台和土地金融问题,已经演变成近年来银行信贷泡沫的总根源。而这个信贷泡沫才是这个货币超发的真正“大头”。因为商业银行更愿意向这些平台公司贷款,不惜以违规方式给融资平台贷款。由于银行贷款不断产生派生存款使得银行不断增加可贷款资金,这就是所谓的货币乘数。这也是中国经济多年来的土地货币化的源泉。

应该明确一点的是,银行也是此轮房地产泡沫的受益者。他们也将成为泡沫破灭后最大承担。但是,一旦政府再次给商业银行注资,这笔损失又会被转嫁到所有国民身上。

其四,中国的城市用地所有权为国家所有。现在土地出让价格仅仅是70年土地使用权。也就是说,地方政府的卖地收入是未来70的所卖土地的地租。或者说,现在的卖地收入是透支了未来70年的土地收入。严格从法理上说,未来70年内政府不能对住房收取持任何税。这种土地制度抛开法律和法理的不公平、不合理不谈。这种土地制度以及各种土地相关的税费制度的不合理,从源头上成为推高房价的基础。

让我们再看看,中国富人们购房情况,根据盖洛普的调查报告显示,在2011年,最富有的中国人却也存在买不起住房的问题,在这些占中国收入最高的五分之一人群中,同样也有14%的人存在买不起房的问题。在2009年时这个数字仅为6%。

高房价对中国城市居民意味着什么?首先,高房价商品房购买者,是个人家庭对自己未来生活最严重透支的经济(迫不得已的非理性)行为。其次,高房价商品房购买者,一旦在“泡沫”破灭后,可能受到损害,但更大的受害者,却是中国经济的未来。

点评:很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的奸商,可是,事实上,开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个很尴尬的地位

曲子高房价背后的公开秘密

。高房价产生有多方原因。

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