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几个案例教你如何避开二手房买卖雷区

来源: 2019年01月12日

几个案例教你如何避开二手房买卖雷区

核心提示:在分析个人败诉比例过高的原因时,律师表示除了诉讼过程中专业律师参与程度较低之外,还有一个很大的因素就是买卖双方在签订各类文书时,由于个人疏忽导致自己陷入被动境地,甚至输掉官司。

个人与房产中介发生纠纷而闹上法庭,输的一方往往是个人。

六成个人输给中介

个人与房产中介发生纠纷而闹上法庭,输的一方往往是个人。

3月15日,上海市司法局和律协举办“O2O法治沙龙”,邀请律师为市民分析居间合同中可能存在的陷阱。在活动现场,上海江怀律师事务所田思远律师分享了一组数据。根据他在数据库的检索,2015年上海居间合同纠纷一审判决共有1998件,其中将近60%的案件都是市民败诉,案件相对集中在佣金方面。

在分析个人败诉比例过高的原因时,律师表示除了诉讼过程中专业律师参与程度较低之外,还有一个很大的因素就是买卖双方在签订各类文书时,由于个人疏忽导致自己陷入被动境地,甚至输掉官司。

仅凭个人力量,显然不能通已经配备了法务部门的房产中介公司相抗衡,因此在没有律师的参与下,败诉的往往居多。据了解,为了应对大大小小的纠纷,各房产中介公司基本都配备了具有法律专业知识背景的法务人员,而个人所具备的仅仅只是一些法律常识,与法务人员这个群体力量相差过于悬殊。而从经济角度来看,居间合同标的大多在3万~5万元不等,对个人而言是一个不小的负担,而对律师来说因为标的金额并不大又缺乏兴趣,所以个人不愿找而律师不愿参与,因此大多数情况下都是个人跟公司去“硬碰硬”,但又很难找到关键的事实和证据,其结果可想而知。

各个环节都有“雷区”

在遵纪守法的前提下,个人如何才能规避二手房买卖过程中有可能会碰到的问题,从而尽量减少纠纷的发生,并保障权益?

律师提醒说,二手房买、卖方在与房产中介签订各类文书过程中,应该将风险控制工作前置。这项工作如何操作算到位呢?其关键是在签订委托出售协议、交意向金、签署居间协议、草签房屋买卖合同等环节中,留意其中的风险点,并提前将其化解掉。为了便于理解,下面我们结合具体案例来进行分析。

谨慎对待独家代理

目前各个中介公司为了让自己处于竞争的有力位置,纷纷采取独家代理方式,但稍有不慎,可能也会让自己陷入被动境地。

【案例1】陈先生在出售房产时,考虑到对方是一家大型房产公司,点众多,于是在经纪人的建议下与之签署了独家代理协议,而对方也在口头承诺在一个月之内将房产卖出。但事与愿违,陈先生只好通过其他中介公司来寻找买家并成功交易,没想到却收到了法院传票,第一家中介公司认为他违约而将其告上了法庭。

【解析】独家代理是中介方为了让自己掌握更多房源而采取的一种办法,因此为了获得独家代理资格

几个案例教你如何避开二手房买卖雷区

,房产中介不惜做出各种承诺,比如在约定时间内出售、成交价高于市场水平等,甚至会主动降低佣金标准。但同时对卖家也会提出各种要求,比如不能重复挂牌。不过专家提醒说,签订独家代理之前,买家一定要了解清楚双方的权利和义务是否对等,并了解自己要承担的违约是哪些、有多大,然后再决定是否签订该协议,而不能只是听信中介给予的美好承诺便轻易下笔。

意向金“转定”要当心

与意向金有关的协议,也是买家在签订协议时需要特别当心的地方。

【案例2】小谢看中一套两房,对价格、地段都比较满意,于是考虑与卖家做进一步接触。这时,中介建议他先拿出10万元作为意向金,同时拿出一份事先拟定好的协议,要求其签字,他在协议中看到这样一段话:本意向金收据作为甲方(购房人)委托乙方与房屋业主洽谈该房屋的买卖事宜专用。小谢认为不妥,要求中介修改。

【解析】小谢对该意向金协议产生疑问并非无道理,因为根据该条款规定不难看出,购房人已经向中介公司进行了授权,授权其与卖家就价格、付款方式等进行谈判,这显然会把自己置于被动境地。专业人士建议,在签订意向金协议时,需要注意的是不要给中介公司授权,慎防中介公司将“中介服务”偷换为“代理服务”,这样避免意向金直接转为定金。

居间协议勿马虎

与房产中介签订居间协议也是一个很重要的环节,应关注到所有核心内容。

【案例3】阮小姐决定与某房产中介合作,购买其推荐的一套二手房。在对方提出签订居间协议时,阮小姐就其中有关费用承担方式做了详细了解,在得知对方为“到手价”之后,认为有失公平而重新进行协商,但对方不同意她的提议,于是选择了放弃。

【解析】居间协议是是指居间人与委托人之间签订的合同,又称居间合同,主要包括双方的权利和义务、违约的划分等等,在签订之前需要仔细了解相关内容。专业人士提醒,在签订居间协议时,必须明确居间合同履行服务的具体内容,如只是促成合同成立,还是牵线让买卖双方达成合同意向,或仅介绍买卖双方认识,或有其他协助义务等;同时还需要对居间服务过程中出现的违约情况之后如何处理,尤其是房产中介一方的如何划分并处理等等,都需要做到事先明确。

另外,还需要重点提醒的是,由于当前流行“到手价”,税费会转嫁到买家头上,而与我们平时见到的各自承担各自费用有所区别,所以对于税费的承担,买卖双方都需要在跟中介公司签订居间协议时先行明确,以免日后“扯皮”。

买卖合同最重要

签订买卖合同环节最为复杂,同时也最为重要。只要在房屋买卖合同上“签字画押”之后,就会被认定为买卖双方真实想法的体现,所以在落笔之前一定要认真阅读所有条文并一再确认。

【案例4】老王跟卖家谈妥房价之后,在房产经纪人的帮助下签署了二手房买卖合同,虽然中介表示这是格式合同,只需注意个别细节即可,但老王还是仔仔细细地通读了合同全文,并将卖家承诺的内容写进了附件。

【解析】老王的做法无疑是值得肯定的。目前各地都提供了规范的二手房买卖合同文本,从而避免了很多问题。但还有需要注意的是,除了面积、房价等关键信息,以及双方违约等内容需要准确无误之外,对于卖家承诺的内容,也需要在合同中得以体现,比如赠送的家具、家电数量、型号等,以及卖家未能了结的费用如物业费、水电煤气费如何处理,都需要在买卖合同中体现出来。另外,尽量避免签订阴阳合同,因为一旦发生纠纷,阴阳合同的内容到底具有多大真实性,很难判断。

点评:在买卖二手房过程中一旦发生纠纷而闹上法庭,个人输多赢少,大多数人都会“吃哑巴亏”。要避免这种情况,除了增强法律意识之外,还需要在签订各种合约、文书过程中,尽早发现其中陷阱。

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